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Übersicht zu Marktdaten

a) Konjunkturelle Entwicklung

Das letzte Jahr war ein schwieriges Geschäftsjahr für die Unternehmen des Baugewerbes, geprägt durch einen Rückgang der Investitionen, zahlreiche Insolvenzen und Beschäftigungsabbau. Das Volumen der Bauinvestitionen sank. Insbesondere der Wohnungsbau und hierbei vor allem derjenige in Ostdeutschland, hatte unter dem Einbruch der Nachfrage nach Wohneigentum zu leiden. Die Gründe für den unerwartet deutlichen Rückgang, vor allem in Eigenheimbau, sind vielfältig.

Zwar ist der Wohnungsbau mit einem Anteil von über 50 % der Bauinvestitionen weiterhin Hauptbestandteil der Baunachfrage, jedoch sind die Impulse im Mietwohnungsbau gering und auch bei der Eigenheimnachfrage ist kurzfristig keine Trendwende zu erkennen. Das Investitionsvolumen im öffentlichen Bau wird als Folge der geringen Finanzierungsspielräume der Gemeinden in den kommenden Jahren weiter zurückgehen. Ein Anstieg ist vor dem Hintergrund der positiven Marktentwicklung bei der Investitionstätigkeit im Wirtschaftsbau zu erwarten. Anlass zur Hoffnung gibt neben der sich belebenden Konjunktur auch das Schienenwege-Sanierungsprogramm der Bundesregierung. Der Rückgang im Wohnungsbau kann durch die Zuwächse im öffentlichen Bau und im Wirtschaftsbau jedoch nicht ausgeglichen werden.

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b) Demographische Trends

Die Bevölkerungszahl in Deutschland wird in den kommenden Jahren sinken. Gleichzeitig verschiebt sich, bedingt durch die niedrige Geburtenrate und die steigende Lebenserwartung, das Zahlenverhältnis zugunsten der älteren Bevölkerungsgruppen. Die Gesamtbevölkerung wird sich von heute ca. 82 Mio. auf 65 bis 70 Mio. Einwohner im Jahr 2050 verringern. Waren 1950 etwa doppelt so viele Menschen unter 20 Jahre wie über 59 Jahre alt, so wird sich dieses Verhältnis bis 2050 umkehren.

Bereits in diesem Jahrzehnt wird unter Annahme eines jährlichen positiven Wanderungssaldos von 100.000 Personen der Anteil der 65-Jährigen den der unter 20-Jährigen übersteigen. Etwa 21 % der Bevölkerung Deutschlands sind heute jünger als 20 Jahre. 1950 waren es 30,4 %, 2010 werden es noch 18,6 % sein. Von den Auswirkungen des demographischen Wandels ist der Immobilienmarkt direkt betroffen, nicht nur was die veränderten Wohnraumansprüche betrifft, sondern auch in Hinblick auf Angebot und Nutzung von Dienstleistungen (z.B. E-Commerce) sowie das Freizeitverhalten.

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c) Raum- und Stadtentwicklung

Es führen fortschreitende Globalisierungs- und Europäisierungsprozesse sowie der sich beschleunigende technische Fortschritt zu einschneidenden Veränderungen komparativer Standortvorteile von Städten und Regionen. Schon heute ist europaweit zu beobachten, dass strukturschwache Regionen unter Einfluss dieser Entwicklungstendenzen in einem sich selbst verstärkenden Prozess weiter an Bedeutung verlieren, während wirtschaftlich attraktive Kernräume mit besonderen Ausstattungs- und Standortvorteilen gestärkt aus dem Wettbewerb der Regionen hervorgehen. Insgesamt wird so einer Metropolisierung Vorschub geleistet, die nur eine bestimmte Zahl von großen Städten vollziehen kann. Schrittmacher dieser Entwicklung sind nationale und internationale „Netzwerk-Ökonomien“ („network economies“), in welche die lokalen und die regionalen Produktions- und Dienstleistungsunternehmen eingebunden sind. Dabei sind Netzwerk-Ökonomien auf leistungsfähige, grenzüberschreitende Transport- und Kommunikationsnetze angewiesen. Hierin zeigt sich, dass luK als Basistechnologie eine grundlegende Voraussetzung für jede wirtschaftliche Aktivität darstellt. Regionen mit bereits entwickelter Infrastruktur im Bereich von Forschung und Entwicklung sowie mit anderen Fühlungsvorteilen haben in der Regel einen deutlichen Entwicklungsvorsprung.

Gerade in dieser Hinsicht verfügen die meisten deutschen Teilräume im „Wettbewerb der Regionen“ über gute Ausgangsbedingungen. Vor dem Hintergrund, dass Standortentscheidungen zunächst zugunsten eines Staates und dann erst zugunsten einer Region getroffen werden, zeigt sich jedoch deutlicher Handlungsbedarf auf gesamtstaatlicher Ebene (z.B. Flexibilisierung der Arbeitswelt, Regulierungsdichte, Arbeitskosten). Eine weitere „Besonderheit“ Deutschlands besteht darin, dass es keine primäre „global city“ gibt, die den internationalen Wettbewerb mit anderen Metropolen wie Paris, London oder New York allein oder vorrangig aufnehmen könnte. Vielmehr werden die internationalen Funktionen, die für „global cities“ oder große Metropolen charakteristisch sind, in der Bundesrepublik von einer Reihe sehr großer Verdichtungsräume (Berlin, Hamburg, München, Rhein-Main, Köln-Düsseldorf bzw. Rhein-Ruhr) im Rahmen eines interregional polyzentralen, auf Arbeitsteilung und Spezialisierung beruhenden Städtesystems wahrgenommen. Die stärkste Entwicklungsdynamik ist nicht nur innerhalb dieser großen Verdichtungsräume, sondern auch in deren Umland und in Korridoren zwischen ihnen zu finden.

Die räumliche Entwicklung wird aber nicht nur von ökonomisch induzierten Raumnutzungsstrukturen bzw. Standortentscheidungen der Betriebe geprägt, sondern auch von den Nutzungsmustern und den Wohnstandortentscheidungen der privaten Haushalte überlagert. Sowohl in Ost- wie auch in Westdeutschland werden sich Dekonzentrationsprozesse im kleinen wie im großen Maßstab fortsetzen. Dies bedeutet, dass der Anteil der Personen, die in großen Agglomerationen leben, tendenziell sinken, der Anteil der Personen, die in Regionen mit kleineren Verdichtungsräumen oder in ländlichen Räumen leben, steigen wird. Regionen mit kleineren Verdichtungsräumen haben aufgrund ihrer Bevölkerungsentwicklung zukünftig im interregionalen Vergleich – relativ betrachtet – die stärkste Siedlungsflächenzunahme zu erwarten. Darüber hinaus ist auf den überdurchschnittlichen Rückgang der Bevölkerung in Ostdeutschland hinzuweisen.

Einen Überblick über die prognostizierten Entwicklungstrends großstädtischer Siedlungskomplexe in der Bundesrepublik Deutschland vermittelt die nachfolgende Zusammenstellung. Dabei wird einerseits nach der ökonomischen und andererseits nach der siedlungsstrukturellen Entwicklungsfähigkeit der Ballungsräume unterschieden und es werden Beispiele angeführt:

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d) Wirtschaftliche Dynamik im Städtesystem

Trends Kennzeichen / Charakteristik Agglomeration / Verdichtungsraum
Agglomerations- und Verdichtungsräume mit hoher Wettbewerbsfähigkeit und auch künftig großer Dynamik. Wirtschaftsstarke Regionen mit einer hohen Konzentration wirtschaftlicher Aktivitäten. Ausbau von Metropol-Funktionen im europäischen Kontext. Berlin, Hamburg, München Rhein-Main, Köln-Düsseldorf. Vom tertiären Sektor geprägte Räume: Rhein-Main, Hamburg, Köln-Düsseldorf,
industriell orientierte Regionen mit ausgeprägtem Technologie- und Wissenschaftspotenzial.
Mittlere bis kleine Agglomerationen
mit modernen Produktionsstrukturen
überdurchschnittlicher Ausstattung
bezüglich wissenschaftlich-
technischer Einrichtungen
z.B. Karlsruhe, Aachen, Hannover
Verdichtungsräume entlang
europäischer Verkehrsachsen,
Bedeutungszuwachs durch
Transport- und Distributions
Funktionen
Hamburg, München, Frankfurt, Berlin, Rhein-Ruhr, Hannover, Aachen
Langfristige Wachstums-abschwächung infolge produktzyklisch verursachter Alterungen Stadtregionen mit traditionell erfolgreichen industriewirtschaftlichen Strukturen, v.a. im süddeutschen Raum
Agglomerations- und Verdichtungsräume mit modernisierungs-
bedürftigen Strukturen
Agglomerationsräume mit bedeutenden Anteilen altindustrieller Strukturen, Monostrukturen, wirtschaftlichen, ökologischen und z. T. infrastrukturellen Problemen Westdeutschland: Z.B. Saar, Ruhrgebiet, Nürnberg
Ostdeutschland: Z.B. Braunkohlenreviere, Eisenhüttenstadt
Entwicklungschancen im regionalen Kontext Westdeutschland: Bremen, Nürnberg, Braunschweig, Paderborn
Ostdeutschland: Leipzig, Dresden (Handel und Dienstleistungen); Erfurt, Chemnitz (innovationsfähige Industriekerne)

Raum- und Stadtentwicklung

Dispersion Flächenhafte, flächenverbrauchende
Siedlungsentwicklung außerhalb der Kernstädte
Umland der Rhein-Ruhr-Region, Umland des thüringisch-sächsischen Städtebandes
Polyzentrische Entwicklung Wachstum mehrerer einer Verdichtungsregion zugeordneten Kernstädte und des dazugehörigen Umlandes Umland des Rhein-Nekar-Verdichtung, Umland von Stuttgart und z.T. von München
Monozentrische Entwicklung nachholende Suburbanisierung Auf ein Zentrum konzentrierte Siedlungsentwicklung. Bei weiter abnehmender Gesamtbevölkerung verlieren v. a. die Kernstädte zugunsten ihres Umlandes an Wohnbevölkerung Berlin, Hamburg, Hannover, Leipzig, Dresden, z.T. München, Neue Bundesländer

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e) Betrachtung der Stadt Dortmund

Die Stadt Dortmund hat bislang wesentliche Schritte des Strukturwandels zu einem modernen bzw. tertiär orientierten Wirtschaftsstandort vollzogen, obgleich sich der hohe Beschäftigungsabbau im produzierenden Bereich weiter fortsetzt und die industrielle Basis zunehmend weg bricht. Allein durch die Standortschließungen der ThyssenKrupp AG (Phoenix
West und Ost, Westfalenhütte) werden ca. 675 ha Montanfläche freigesetzt. Auch die neuen und größtenteils innovativen Nutzungen ehemaliger Zechenareale dokumentieren den aktiven Wandel Dortmunds (u.a. „Neue Evinger Mitte“). Darüber hinaus bilden der Umbau ehemaliger Kasernen- und Brauereiareale sowie die Revitalisierung nicht mehr zeitgemäßer Verwaltungs- und Hotelbauten wichtige Bausteine zur Standortoptimierung und für die nachhaltige Stadtentwicklung. Es entstehen moderne Misch- oder reine Büroobjekte, die in der Regel durch eine hohe Nutzungseffizienz gekennzeichnet sind und insbesondere den Bedürfnissen der aufstrebenden Wachstumsbranchen (v.a. Informations- und Kommunikationsbranchen, Softwareentwicklung, E-Business, Logistik) gerecht werden.

Die große Standortkonkurrenz im dicht besiedelten Ruhrgebiet zwingt Dortmund zu stetigen Investitionen, die eine gründliche Planung erfordern. Angesichts einer hohen Anzahl zur Verfügung stehender Flächen können leicht so genannte Investitionssünden begangen werden. Nicht alle (Brach-) Flächen können produktiv genutzt werden, obgleich die zügige Erteilung von Baugenehmigungen sowie der kontinuierliche Infrastrukturausbau (z.B. Ausbau des Flughafens Dortmund-Wickede) gute Voraussetzungen für ein Immobilienmarktinvestment darstellen. Dortmund verfügt bereits über eine große Anzahl renommierter Unternehmenssitze und dementsprechend auch über einen hohen Anteil eigen genutzter Objekte.

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f) Sozioökonomische Eckdaten von Dortmund

Indikator Einheit Wert
Stadtgröße km2 280,4
Bevölkerung (01.01.2009) absolut 585.045
Ausländeranteil (01.01.2009) % 12,6
Arbeitslosenquote (01.01.2009) % 15,6
Bevölkerungsdichte EW/km2 2.098

Quelle: Amt für Statistik und Wahlen in Dortmund

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g) Der Markt für Wohnimmobilien

Am Wohnungsmarkt registrieren wir nur geringfügige Veränderungen auch im laufenden Jahr wird sich an der Preissituation wenig ändern. Lediglich im Segment Reihenhäuser/Doppelhaushälften ziehen die Kaufpreise aufgrund der starken Nachfrage an; dies gilt für alle Lagen.

Das wohnwirtschaftliche qualitative Süd-Nord-Gefälle in Dortmund besteht nach wie vor; das Preisniveau und die Nachfrage machen dies deutlich. Während die Nachfrage nach Häusern in den höherwertigen südlichen Stadtteilen steigt und das hohe Preisniveau äußerst stabil bleibt (u. a. Kirchhörde, Lücklemberg, Gartenstadt, Aplerbecker Mark), gibt es in der nördlichen Hälfte Dortmunds Wohnungsleerstände.
Mietwohnungen sind hier bereits ab € 3 pro m² zu bekommen.

Als Folge einer Verstärkung der Baumaßnahmen im Bereich kostengünstiges Bauen hat sich die Eigentumsquote in Dortmund erhöht, mit gut 20 % liegt sie jedoch nur halb so hoch wie der bundesdeutsche Durchschnittwert.